Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық мәселесіндегі өзгерістер қаншалықты тиімді?

Қаладағы тіршілік атаулы негізінен бір шатыр астындағы бірнеше қабатты, көппәтерлі тұрғын үй өмірімен байланысты. Мұндағы адамдар кіреберістен бастап, жеделсаты, аула мен ойын алаңын ортақ пайдаланса, сантехникалық қызметтерден бөлек, сақырлаған сары аязда қаңтарылып қатпауы үшін қазанда басталатын жылу беру маусымына сақадай сай дайындықпен келу керек.

 2020 жылға дейін көппәтерлі тұрғын үй және басқа да нысандар басқармасымен тек қана ПИК (пәтер иелері кооперативі) айналысқан, бірақ сол жылдың 7-ші қаңтарында «Қазақстан Республикасының кейбір заңнамалық актілеріне тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» заң күшіне еніп, ТКШ саласында елеулі өзгерістер болды. Қолданыстағы ПИК-тің орнына МИБ (мүлік иелерінің бірлестігі) немесе ЖС (жай серіктестіктер) келе бастады. 2023 жылдың 1-ші шілдесіне дейін кейінге қалдырылғандықтан қазіргі күні үйдің тек 60%-ы осы жылдың 1-ші шілдесіне дейін басқарудың жаңа түріне көшкен.

Көпшіліктің көкейіндегі осы мәселе төңірегінде Сауда және интеграция министрлігіне қарасты Техникалық реттеу және метрология комитетінің «Ұлттық аккредиттеу орталығы» республикалық мемлекеттік кәсіпорны әдіснама және нормалау департаментінің басшысы Алмат ОРЫНҒАЛИҰЛЫНА бірнеше сұрақтар қойған едік.

 – Алмат Орынғалиұлы, жоғары­дағы аталған мәселеге байланысты өз ойыңызды білсек?

– Биылғы жылдың 1-ші шіл­десінен бастап ПИК өз жұмысын тоқтатуға мәжбүр болды. Әр түрлі дереккөздер ПИК-тің қанша­лықты нашар әрі МИБ жұмысы қаншалықты дұрыс екендігін және пәтер иелері өз үйлерін өздері басқара алатындығы туралы мәселе көтерілгендігі бар. Онда қажетті шараларды қабылдау мен шығындарды басқару туралы да айтылған.

Қазіргі уақытта көптеген адамдар бір жерде тұрақтамайды. Бір үйден екінші үйге қоныс аударып, кейде қалаларды ауыстырып жатады. Өздеріне ыңғайлы орын мен жайлы өмір іздейді. Үй белсенділері көшкен жағдайда өзін-өзі басқару жүйесі тоқтап қалуы мүмкін. Нәтижесінде, үй айтқандай иесіз қалады.

ПИК жұмысына қайта оралсақ, ең бастысы оның қызметіндегі қаржы бөлу жағынан келгенде ашықтықтың жоқтығынан бар мәселе туындады. Көп қабатты үйлердің тірші­лігін қамтамасыз етуде, тораптарды ауыстыру секілді жұмыстардың шығындарына негізсіз жоғары соманы қоюы, тұрғындардың ПИК-ке деген көзқарастың теріс және сенімсіздігіне әкелді. Халықтың ПИК қызметіне деген наразылығы артып, сайып келгенде тұрғын үй шаруашылығы саласындағы реформаға түрткі болғаны бар.

Ондағы туындаған мәселе тым ескі, шатырдан жертөлеге дейін шіріген, апатты жағдайдағы тұрғын үй мен керісінше барлық нормаларды бұза отырып салынған кейбір жаңа үйлер болды. Төбесінен еріген қар мен жаңбыр суы аққан, паркингтер мен жертөлелер жағдайына қарамастан ПИК оны жөндеу үшін еш шара қолға алмады.Мұндай жылжымайтын мүлік нысандарында ақша жиналғанына қарамастан уәдемен шектелген. Нәтижесінде тұрғындар шағымданып, жергілікті әкімдікке шықты.

– Бір қарағанда, пәтер иелері кооперативі, мүлік иелерінің бір­лестігі немесе жай серіктестіктер жыл­жымайтын мүліктегі туындаған мәселелерді шешпейтінін түсіну керек сияқты. Бұған пікіріңіз қандай?

– Мүлік иелерінің бірлестігі барлық тапсырмаларды жеңе алады деп айту өте қиын. Аталған бірлестіктің жұмысы жүйелі бақылаусыз және өз қызметін жақсарту жөнінде іс-шаралар кешенінсіз тиімді болмайды.Өйткені жоғарыда айтылғандай, тұрғын үйлерді жалға алушылар да үнемі өзгеріп отырады. Сондықтан бірлестіктің қызметкерлері толық­тай қамтамасыз етілуі тиіс.

Егер біз адамдардың пікірлерін қабылдайтын болсақ, онда ПИК арасындағы жауапкершілік пен құзыреттілік керісінше болды. Сондай-ақ қазір бірлестікке біреу мәселесімен өздері қалғанына шағымданады, ал біреу жақсы жаққа өзгергеніне қуанады. Егер бірлестік төрағалығын жауапты және құзыретті адам қабылдаса, бұл дұрыс деп ойлаймын.

Бүгінгі тәжірибеге сәйкес, қазіргі жағдайда тұрғын үйлерді басқарудағы негізгі мәселенің бірі тұрғын үй және коммуналдық қызметтер сапасының жоқтығынан оған жауаптыларды анықтап, тиімді басқару жүйесін құру керек. Бұл мәселені кезең-кезеңімен шешіп, көппәтерлі үйлерді бас­қарудың шетелдік тәжірибесін қолдана отырып, ең тиімдісін біздің тәжіри­бемізге енгізу қажет деп ойлаймын.

Бұл жағдайда құзыреті, инфра­құрылымы бар, жылжымайтын мүлік нысандарын басқару жөнін­де қызмет көрсететін меншік ие­лерімен өтеулі шарт негізінде көппәтерлі үйлерді пайдалануды, техникалық және санитарлық күтіп ұстауды басқаратын басқарушы компаниялар көмекке келе алады.

Басқарушы компаниялардың атқаратын міндеттерінде алдымен тұрғын үй иелері арасында жазбаша сауалнамалар жүргізу, сервистік ұйыммен шарттарды бақылау және орындау, ортақ мүлікті сапалы ұстауға және тұру қауіпсіздігін қамтамасыз етуге қатысты жиналыстарда пәтер иелерінің шешімдерін орындау, меншік иелеріне тоқсан сайын ортақ мүлікті пайдалануға байланысты шығындар туралы есеп беруі тиіс.

Қазіргі күні елімізде осындай 3500-ге жуық ұйым бар. Алайда, көппәтерлі тұрғын үй кешендерін басқарумен өте нашар айналысады деп айтуға болады. Негізінен басқарушы компаниялар бизнес-орталықтарға, сауда және қонақ үйлерге қызмет көрсетеді.

Жылжымайтын мүлікке қызмет көрсету мен басқаруға немқұ­райлы қарау оның тұтыну­шылық сипаттамаларының біртіндеп нашарлауына және инфра­құры­лым­ның негізгі элементтерінің тез жарамсыздығына әкелуі мүмкін. Нәтижесінде бізде тозығы жеткен және апатты ғимараттар, жұмыс жағдайларына наразы қызметкерлер мен ашуға бой алдырған клиенттер, қымбат жөндеулер, қарапайым жабдықтар, ықтимал пайданың жоғалуы мен осы мәселелердің барлығы күтпеген жерден төбеден жай түскендей болады.

– Нысандарды басқарудың тиімді тәсілі аталған тәуекелдерді бол­жау мен ескерту арқылы жетек­шілік етуге мүмкіндік береді дегеніңіз бе?

– Тұрақты техникалық қызмет көрсету, жағдайды бақылау және бұзылуларды байқау бұл тиі­сінше тұрғын үй құнының күрт төмен­деуіне жол бермейді. Нысандарды басқару адамдар үшін өмір мен жұмыс сапасын және негізгі бизнестің тиімділігін жақсарту мақсатында орын мен процестер сияқты аспектілерді біртұтас ортада біріктіретін ұйымдастырушылық функция дер едім.

Әлемдік тәжірибеге сүйенсек, көппәтерлі тұрғын үйлерге қызмет көрсетумен басқарушы компаниялар айналысады. Басқару­шы компанияда оның біліктілігін, құзыреттілігін, тұтынушыларға бағ­дарлануын және үнемі жетілді­рілуін растайтын сертификат болуы керек.

Шетелдік тәжірибеде өз жұмыс нәтижесіне сүйене отырып, бас­қа­рушы компания жүргізетін жұ­мыстардың дұрыстығын үшінші тәуелсіз тарап, яғни сертификаттау жөніндегі орган бағалауы тиіс. Бұл үй тұрғындарының өмір сүру сапасын едәуір жақсартады, олардан өзекті мәселелерді шешу міндетін алып тастайды.

Сонымен еуропалық елдерде мәселен қазіргі таңда көптеген осындай ұйымдар жұмыс істейді. Салауатты бәсекелестіктің арқасында қызмет лайықты деңгейде жүзеге асырылады, ал ТКШ саласындағы қызмет құны өте қолайлы. Егер кенеттен үй тұрғындары қаржылық ашықтықтың жоқтығын, жұмыс­тардың сапасыз орындалуын байқаса, олар шағымды сертификаттау органына жібере алады. Бұдан әрі сертификаттау жөнін­дегі орган шаралар қабылдайды, ша­ғым­ның негізділігін тексереді. Бұзушылықтың негізділігі жағ­дайында және оның дәрежесіне қарай сертификаттау жөніндегі орган бұзушылықты жоюға мерзім беру туралы шешім не сәйкестік сертификатын кері қайтарып алу туралы шешім қабылдайды.

Сәйкестік сертификаты қайта­рып алынған жағдайда, басқа­рушы компаниялар стандарт­тық талаптарға сай сертификаттау жөніндегі орган белгілеген белгілі бір мерзімге өз жұмысын тоқтатады.

Бұл жағдайда жергілікті атқару­шы органдар басқарушы компанияны жұмыс істейтіндер қатарынан ұсынады.

Бірақ үйді қызметке қабылдаған кезде басқарушы компаниялар үйдің жай-күйін және олардың мүмкіндіктерін бағалауы керек екенін түсінген жөн. ПИК жұмыс үшін жабық көзбен қа­был­данады, белгілі бір уақыт өткен­нен кейін тұрғындарға жұмыс шығындарын есептемей пайда­лану шығындарына (шатырды, кіреберістерді жөндеу, жылу қон­дырғыларын ауыстыру және т.б.) есепшот береді.

Құзыретті, сертификатталған ұйымдардан қызмет ала отырып, тұрғындар барлық жұмыстардың сапалы орындалуын талап ете алады. Өйткені басқарушы компаниялар адал және өз компаниясының беделі үшін жұмыс істейтін болады.

Бұл жұмысты орындау үшін, әрине, жүйелік тәсіл қажет. Бұл тәсіл ISO 41001 стандартында көрсетілген.

ISO 41001-бұл жылжымайтын мүлікті басқару саласында жұмыс істейтін және өз қызметін әлемдік стандарттар деңгейінде жүзеге асырғысы келетін барлық компаниялар үшін негізгі құжат. 2020 жылдың қазан айынан бастап бұл стандарт Қазақстан Республи­касының ұлттық стандарттар тізілі­міне енгізілді (CT PK ISO 41001-2020).

Кез-келген стандарт, соның ішінде ISO 41001, бұл ұйымдар­дың жетістігіне, жұмыс орнында­ғы оқиғалар мен жарақаттарды азайтуға, клиенттердің қанағат­тануы­на, қызметтер мен тауарлар­дың сапасын жақсартуға, компа­ния­лардағы жұмыс процестерінің тиімді­лігіне және т. б. қатысты болады.

Тек сертификатталған басқару­шы компаниялар жылжымайтын мүлікке қызмет көрсетуге жіберілуі керек. Компанияның енгізілген және қолданылатын деректер менеджменті жүйесін ISO 41001 стандартына сәйкес бағалауды менеджмент жүйесін сертификаттаудың аккредиттелген органдары жүргізуі керек.

Қазақстанда қажетті персоналды дайындап, аккредиттеуден өте алатын 50-ге жуық сертификаттау органы бар.

Бұл идея жылжымайтын мүлік нысандарын басқару жөніндегі ұйымдардың жұмысына жауапты көзқарасқа әкелетінін түсіну қажет.

Негізделген шағымдар жағ­дайында, басқарушы компания­лардың сәйкестік сертификаттарын кері қайтарып алу жөнінде шаралар қабылданып, осылайша, қабілетсіз әрі жосықсыз ұйым­дардың жылжымайтын мүлік нысандарын басқару бойынша қызметтер көрсетуге жол бермейді және қызметтер нарығын тазарту­ға әрі жылжымайтын мүлік иелерінің мүдделерін қорғауға ықпал етеді.

ГҮЛМИРА МЕРАЛИНА